*Por Mauro Abdalla
Nos últimos anos, as Unidades Não-Residenciais (NRs) ganharam força nas grandes capitais brasileiras, especialmente em São Paulo. Baseada na descrição da Lei Municipal nº 16.402/16 da cidade, aprovada para o uso e a ocupação do solo – que também engloba Unidades Residenciais, uma NR nada mais é do que um imóvel destinado a uso não residencial, como o próprio nome sugere.
Neste caso, as unidades Não Residenciais (NRs), podem ser áreas voltadas para atividades não habitacionais, como hospedagem, escritórios, entre outros. O objetivo dessas unidades é proporcionar espaços adequados para o desenvolvimento de atividades econômicas e sociais, contribuindo para a diversificação e dinamização do ambiente urbano. O plano diretor estabelece diretrizes e regulamentações para o uso e ocupação dessas unidades, visando garantir a compatibilidade com o entorno, a segurança, o ordenamento do território e o bem-estar da comunidade. A definição de exploração é definida na Convenção Condominial.
Desde que as NRs se popularizaram, os condomínios tiveram que se adaptar a uma nova realidade. A princípio, as mudanças parecem mínimas. Afinal, estamos falando de um imóvel que será usado por alguém – nada fora do comum até aqui. Mas é justamente a lista de critérios para fazer de um espaço uma Unidade NR que torna a categoria suscetível a algumas exceções, o que inclui metragens reduzidas, preço mais acessível e serviços pay per use, como lavanderia e limpeza.
Como de costume, a legislação varia de país para país. Mas aqui, no Brasil, as NRs podem estar submetidas a três leis principais: a Lei Geral do Turismo nº 11.771/2008, o Código de Defesa do Consumidor ou a Lei do Inquilinato nº 8.245/91. Ao entender que um ambiente não está sendo usado como moradia, mas, sim, como ponto para comércio e/ou prestação de serviço, pode-se aplicar algumas regras específicas, a depender do segmento ou até mesmo do local, com o objetivo de garantir mais segurança e uma boa convivência com a vizinhança.
Um exemplo disso foi a discussão – que não chegou a virar lei – em 2021, envolvendo a proibição de aluguel de apartamentos para temporadas por parte dos condomínios. Por trás, as principais queixas envolviam justamente a segurança e a utilização de áreas de convivência por pessoas não autorizadas.
Sendo assim, é importante reforçar que a definição de regras para Unidades Não-Residenciais, como utilização de espaços comuns, participação em assembleias e reuniões, representante legal e, claro, divisão de despesas do condomínio, são tratadas pela Especificação e Convenção Condominial, sendo certo de que quando há conflito com os interesses dos setores, caberá os condôminos em Assembleia definir o melhor encaminhamento para o tema.
A verdade é que, no caso das NRs, é preciso analisar o empreendimento como um todo, conhecendo a estrutura física, verificando as áreas de acesso (se juntas ou separadas), as áreas comuns que são ou não compartilhadas, tudo dentro do que determina a Especificação e a Convenção do Condomínio a fim de proporcionar uma negociação justa entre inquilino e proprietário, que permita, claro, um bom convívio com os demais vizinhos.
*Mauro Abdalla, Diretor comercial da OMA, empresa brasileira do ramo imobiliário.
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